“爆款”產品再現 公募REITs持續受資金追捧
備受市場關注的安徽省本土企業首單公募REITs——華夏合肥高新REIT網下詢價結果近日出爐，參與詢價的網下擬認購份額達網下發售份額的150多倍，吸金超500億元，再次刷新市場已有公募REITs網下詢價紀錄。同時，已上市的17只公募REITs產品今年以來在二級市場交投活躍。業內人士表示，公募REITs爲投資者提供了佈局優質基礎設施資產的機會，建議投資者做好多元化資產配置。
根據華夏合肥高新REIT公告，網下詢價階段基金管理人和財務顧問通過深交所網下發行電子平臺共收到91家網下投資者管理的285個配售對象的詢價報價信息。全部配售對象擬認購數量約269.07億份，爲初始網下發售份額數量的156.89倍。資料顯示，華夏合肥高新REIT原始權益人合肥高新股份有限公司是集開發建設、運營管理、產業投資等業務於一體的綜合性產業園區開發運營商。另據介紹，合肥高新股份有限公司擁有豐富的產業園類基礎設施資產儲備，華夏合肥高新REIT作爲其資產上市平臺，後續儲備可用於擴募資產超100億元。根據基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏合肥高新REIT在2022年預測淨現金流分派率爲4.05%(年化)，2023年預測淨現金流分派率爲4.06%。市場人士預計，將在本週(9月14日至15日)發售的該產品，有望再現“一日售罄”。
今年以來，多隻REITs新產品均受到各路資金“搶購”。如保障性租賃住房REITs的認購火熱度遠超此前上市的產品，根據詢價認購倍數和募集認購確認比例，紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT整體認購倍數破百。
二級市場上，新上市的保障性租賃住房REITs也持續受到熱捧。數據顯示，首批上市的紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT較發售價漲幅目前分別超過37%、35%和31%。
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綜合全市場17只公募REITs表現來看，近60個交易日，華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、博時蛇口產園REIT四隻產品漲幅超10%，其中華安張江光大REIT漲幅近20%。來自德邦證券統計口徑顯示，17只產品過去一週平均換手率1%，成交金額平均值爲2.62億元，成交量爲0.46億份。同時，REITs總指數過去一週呈上漲態勢，中金普洛斯倉儲物流REIT以4.86%領漲。其中，REITs指數上漲1.28%，收於133.42點；經營權REITs指數下跌0.29%，收於119.82點；產權REITs指數上漲2.38%，收於142.94點。相對發行價來看，周內相關產品平均漲幅達33.42%，其中，紅土創新鹽田港倉儲物流REIT、華安張江光大REIT和建信中關村產業園REIT較發行時價格漲幅位列前三。
中信建投證券表示，REITs作爲中等收益、中等風險的金融工具，具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點，有利於豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。華寶證券表示，目前市場現存17只公募REITs合計規模超579億元。從特徵看，公募基礎設施REITs封閉期較長、底層資產優質、戰略配售認購意願較高。從分紅情況看，特許經營權類公募REITs的單次分紅金額明顯高於產權類公募REITs，但兩者披露的預期全週期IRR(折現率)均分佈於6%至8%之間。從二級市場看，多數產品的價格相比發行價都有所上升，大規模的REITs溢價表現整體不如中小規模的產品。公募REITs契合當前經濟轉型和金融市場改革趨勢，未來將有更多類型的REITs推出，盤活各個不動產領域的存量資金，建議投資者做好多元化資產配置，提升組合的適應性。
自6月以來，REITs新項目上市節奏有所加快，滬深交易所累計有八單項目獲審批通過。中金公司認爲，在監管積極推進REITs常態化發行背景下，上市項目供給壓力有望得到緩釋，市場擴容或將提速。近期多隻基礎設施REITs項目就公募基金管理人、資產支持專項計劃管理人等啓動招標，爲項目未來申報、審批做好前期準備。如首隻以港口爲底層資產的滄州黃驊港基礎設施REITs，首隻以生物醫藥產業園爲底層資產的泰州華信藥業醫藥高新基礎設施REITs項目等。值得注意的是，9月15日，國泰君安東久新經濟REIT也將開啓詢價，募集份額5億份。此外，全國首個以標準廠房爲基礎資產的產業園公募REITs產品——國泰君安臨港創新智造產業園REIT也於近日獲批，並將於近期完成發行上市。
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